美国回来说次按

2008年04月28日珠江商报

　　次按与美国经济放缓、楼价下降有着莫大的关系，而美国经济作为全球第一大的经济体系出现问题时，全球的经济也受影响。
　　美国的次贷和次按都是同一意思：指对次级信用人的房屋按揭贷款。如从商品的品质角度来看，有正品与次品之分。次按就是“次级品质”的信用人的借款了。
　　上月我刚从美国回来，与去年七月份去美国时相比，次按的影响已深入我国国内社会的各阶层。去年的时候虽然已有媒体报道美国次按的影响，那时的影响还不太大，国内的关注度也不高。今天大家都感觉到美国次按问题对中国的影响，国内股市大幅下降，不少人都认为这与美国次按的关系不少。
　　次级信用按揭于美国要前述到上世纪30年代，那时美国政府为了使更多人可以购买得起房子，就对商业银行不接受购房按揭信贷的一批信用不符合要求的人，如有破产记录或有信用卡透支而长期拖欠款，或经常失业者等等，实行由国家作一定担保的方式，从而减少商业银行的风险，使这批作为次级信用者的人士可以用分期付款方式购买住房。这是国家一种政策。也是一种国家于经济上“有为”的做法中国政府要扶持中小企业，也出台相关政策帮助其解决信贷担保等问题。
　　美国这近十多年来经济一直发展，房价一直上升，美国的金融机构此次级按揭证券化的方法，把一大批次按打包成为不同的债券组合出售。而由于次按是高风险的东西，所以债款人要收取相对较高的利息。当房价一直上升，就使这种次按的债券有可观的收益，且变得风险小，成为受全球欢迎的投资工具，所以连中国的银行也购入这些次按债券。美国的经济2006年到顶，2007年开始下降，房价也开始下降。当房价下降到一定金额时，这批原来信用度不高的人，在经济放缓时的还款能力减弱了，再加上房价快速的下降，这批人就变为“负资产者”了。出现不再为房子向信贷公司供款的“断供”现象，次按公司就只有收楼一招，但楼价已下降很多，把回收的房子出售的收入不够借贷人的欠款金额。而这情况大量出现时，这就是今次的美国的次按危机。到现时，美国已有超过200万家庭出现这种“断供”现象。
　　广东有句土话“有头发的谁想做瘌痢”，谁想搞到自己无房住被银行收楼又不见钱。这种情况在1997金融风暴时的香港就出现过，那时房价从高位快速下降近70%，当时就大量出现“负资产”的人士。这个“负资产人士”的称谓就是当时出现的，因为“无资产者”还是零资产，负资产就是比零资产还要少的意思，人们把数字的概念创造性地用于人的身上。如果按以前的阶级分析方法，负资产阶级是比无产阶级还要穷的一个群体。由于这些借款人的信用记录不好，当出现无钱供楼，而楼价下降较多时，这些人也只好放弃这房子。所以我们应理解国家对房地产泡沫的关注，在可以先用未来的钱按揭购房的情况下，房价大幅升与降对社会都非好事。
　　我们可以看到，次按与美国经济放缓、楼价下降有着莫大的关系，而美国经济作为全球第一大的经济体系出现问题时，全球的经济也受影响。我们来看一下次按又如何影响全球的经济的：美国经济放缓，楼价下降，美国利息下调；美元下跌，粮食、石油等商品价格上升，使美国入口商品的价格上升，就刺激了通货膨胀，通货膨胀又使经济放缓加快。而美股的下跌，使财富效应下降，消费减慢，又促进经济放缓。我们可以看到经济是个大循环的体系，各种因素互相影响着。
　　3月份的美国之行，我专门考察了美国房地产市场。现时美国的房价与住房的租金约比2006年的高峰时下降了1/3。我的朋友原来30万美元的房子，现价为20万；这类房子的租金也由原来每月的1500美元下降为现在的1000美元。假若你2006年以30万元购入这个房子，当时向银行借入房价80%的款项为24万美元，而现时的房价只有20万美元，也就是你把房子出售后还欠银行4万美元，而且你还未看到房价下降到底，20万美元也不一定能把房子出售。所以若当时的借贷购房者是次级信用一族的话，就大有可能再没有能力分期还房子的欠款了。这样，银行或借贷机构会按法律程序收回房子，并把房子拿出来拍卖，因市场不好，借款人与供贷人的亏损已为定局。所以有美国朋友讲，2009年下半年到美国购房才是时候。
　　（作者叶中平是广东宝丽雅实业发展有限公司董事长，作者电邮111@86757.com，欢迎交流）